El mundo de la vivienda se encuentra en un limbo. El año pasado, las ventas de viviendas existentes cayeron a un mínimo de casi tres décadas porque nadie estaba vendiendo o comprando viviendas. Esto fue producto del efecto del encierro y la disminución de la demanda; lo primero porque las tasas hipotecarias aumentaron desde los mínimos históricos de la era de la pandemia, y lo segundo porque los precios de las viviendas se dispararon junto con los costos de endeudamiento.
Había una expectativa de que este año sería mejor, y de alguna manera lo ha sido. Pero el mercado de la vivienda sigue estancado, y «si las tasas hipotecarias permanecen por encima del 6.5% este año, como esperamos, entonces las posibilidades de una recuperación inminente son escasas», escribió Thomas Ryan de Capital Economics la semana pasada, refiriéndose específicamente a las solicitudes de hipotecas.
El mes pasado, las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 7%, lo que llevó a un aumento en las solicitudes de hipotecas para comprar viviendas, pero «esa ganancia fue mínima en el contexto de la continua caída de tres años en las solicitudes,» continuó diciendo el economista.
Las solicitudes son solo un 12% más altas que el mínimo de 28 años alcanzado en octubre del año pasado, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron un máximo de más de dos décadas. Y debido a que tasas hipotecarias más bajas alimentaron este último episodio, y nuevamente están aumentando, es posible que no dure mucho más tiempo. La tasa de interés hipotecario fijo promedio a 30 años es del 6,95%; las tasas de interés hipotecario diarias son más altas, llegando al 7,08%.
En otra señal de debilidad de la demanda debido a la severa falta de asequibilidad, las ventas pendientes de viviendas cayeron un 2,1% en mayo, un mínimo histórico, y en términos anuales, todas las regiones del país registraron descensos. Redfin recientemente dijo que las ventas pendientes de viviendas disminuyeron un 5% durante las cuatro semanas que terminaron el 30 de junio, su mayor caída en meses. Por separado, pero también como un signo de disminución de la demanda, el índice de demanda de compradores de Redfin, que mide las solicitudes de visitas y otros servicios de compra de viviendas de los agentes de Redfin, ha disminuido un 17% en comparación con el año anterior.
Luego están las ventas de viviendas existentes, que cayeron un 0,7% en mayo con respecto al mes anterior, y un 2,8% con respecto al año anterior, o las ventas de viviendas nuevas, que cayeron un 11,3% el mismo mes. Mientras tanto, los precios de las viviendas continúan alcanzando máximos históricos. Por su parte, Capital Economics ve que las ventas de viviendas existentes seguirán siendo «extremadamente débiles en los próximos meses».
La clave para estimular la actividad en el mundo de la vivienda, al menos a corto plazo, son tasas de interés hipotecarias más bajas. Como ha dejado claro Capital Economics, no ve que eso suceda a menos que las tasas bajen por debajo del 6,5%. Robert Reffkin, cofundador y director ejecutivo del gigante inmobiliario Compass, recientemente dijo: «Creo que un 6,5% sería aceptable… pero el número mágico es 5,9999.» Continuó: «Eso sería magia de marketing, y le diría al mundo que las tasas hipotecarias están en un nivel en el que deberían ir y comprar una propiedad.»
Podría ser la tasa hipotecaria mágica también para los posibles vendedores. Capital Economics sitúa la tasa promedio de hipotecas pendientes cerca del 4%, por eso muchas personas no quieren dejar la suya por otra que sea del 7% o más. Pero tal vez lo reconsiderarían si estuviera más cercana al 6%, y aún más si estuviera por debajo de eso. Sin embargo, el inventario ha aumentado; hasta la semana que terminó el 29 de junio, las nuevas listas habían aumentado un 10,8% con respecto al año anterior, y el inventario activo, es decir, todas las viviendas en venta, había aumentado un 38,1% con respecto al año anterior, según Realtor.com.
Pero aquí está la cosa, algunos han sugerido que una vez que las tasas hipotecarias bajen, los vendedores podrían apresurarse al mercado, y los precios de las viviendas se dispararán, lo que no es bueno para aquellos que quieran comprar una vivienda para vivir. Barbara Corcoran, millonaria del sector inmobiliario hecha a sí misma y estrella de Shark Tank, en marzo dijo: «Si las tasas bajan solo otro punto porcentual… los precios se dispararán», y no fue la primera vez que lo dijo.
Por otro lado, el líder de investigación económica de Redfin, Chen Zhao, recientemente dijo: «una caída en las tasas hipotecarias traería de vuelta tanto a compradores como a vendedores al mercado, lo que podría acelerar el crecimiento de los precios o frenarlo dependiendo de quién regrese con más fuerza. Si los vendedores vuelven más rápido, es probable que los precios se enfríen, pero si los compradores regresan más rápido, es probable que los precios se disparen.»
De cualquier manera, todo depende de que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés; el banco central solo ha previsto un recorte de tasas este año, así que veremos qué efecto tendrá en las tasas hipotecarias.
