Desde videos de TikTok que afirman que los inversores institucionales están comprando casas a precios inflados y obligando a la gente a alquilar hasta que mueran, hasta un artículo de Medium que afirma que el 44% de todas las compras de viviendas unifamiliares el año pasado fue realizado por firmas de capital privado, Wall Street ha surgido como un villano en el discurso público. A pesar de que los economistas y analistas señalan que las afirmaciones generalizadas son incorrectas, la narrativa persiste.
¿Quién tiene la razón? Es difícil culpar a inversores institucionales como Blackstone, BlackRock e Invitation Homes por la crisis de vivienda a nivel nacional; la mayoría de las estimaciones sitúan su propiedad en menos del 5% de alquileres de viviendas unifamiliares y menos del 1% de todas las viviendas unifamiliares. Pero en mercados deseables como Atlanta, Dallas y Charlotte, la situación es diferente: Wall Street posee más del 4% de las viviendas unifamiliares en Atlanta, por ejemplo, y podría ser un factor en el aumento de los costos de la vivienda.
Sin embargo, fondos de cobertura, corporaciones y firmas de gestión de activos a menudo son culpados por la vivienda inasequible por los estadounidenses comunes; los precios de las viviendas y los alquileres aumentaron sustancialmente durante el auge de la vivienda impulsado por la pandemia, las tasas hipotecarias se duplicaron poco después y muchas personas están en una situación de inestabilidad hipotecaria. Los políticos se subieron al carro culpando a Wall Street; los demócratas en el Congreso presentaron un proyecto de ley a finales del año pasado que prohibía a los fondos de cobertura poseer viviendas unifamiliares en el país.
«Se ha creado una situación en la que los estadounidenses comunes no están compitiendo contra otras familias, sino que están compitiendo contra los multimillonarios de Estados Unidos por estas casas», dijo el senador Jeff Merkley, quien presentó el proyecto de ley junto al representante Adam Smith, según el New York Times. «Y eso está aumentando los alquileres y el precio de las viviendas».
La parte de Wall Street en el mercado de alquileres multifamiliares es mucho mayor y se remonta mucho más atrás. Pero después de la Gran Crisis Financiera, los inversores institucionales ingresaron al mercado de alquileres unifamiliares y, debido a que muchas casas fueron embargadas, se expandieron rápidamente, comprando casas en grandes cantidades. Si bien se beneficiaron enormemente, los operadores institucionales también impidieron que el mercado de la vivienda se derrumbara. Curiosamente, sus carteras de viviendas existentes aún reflejan esa entrada en el mercado hace más de una década.
«Se ajustan casi uno a uno a las áreas metropolitanas que sufrieron las tasas más altas de embargos hipotecarios y los recortes más profundos en los precios de la vivienda», señaló Ermengarde Jabir, economista senior de Moody’s Analytics, citando a Phoenix como ejemplo.
La verdad sobre por qué la vivienda se ha vuelto tan inasequible es mucho más matizada y se remonta a más de un siglo.
Wall Street duplica su posición, la ubicación importa.
En enero, Blackstone anunció la adquisición de 3.8 mil millones de dólares de Tricon Residential, un acuerdo que le dará el tercer mayor portafolio unifamiliar en todo el país, según Parcl Labs, una empresa de análisis inmobiliario. Colectivamente, estos tres compradores institucionales poseerían más de 200,000 viviendas unifamiliares en todo el país. Sin embargo, la inversión institucional no se distribuye de manera uniforme, explicó Jason Lewris, cofundador de Parcl Labs, a Fortune.
«Fueron a los exactos mismos mercados y casi la mitad de ese portafolio nacional está en seis mercados de vivienda de los EE. UU.», dijo: Tampa, Charlotte, Atlanta, Houston, Dallas y Phoenix. «Cuando se observa la participación de la propiedad dentro de esos mercados, es 20 veces o más», con respecto a su propiedad nacional.
Además, no están distribuidos de manera uniforme dentro de esos mercados. «En casi todos los casos en esos seis mercados principales, están concentrados en solo un puñado de códigos postales … ahora estamos viendo una situación en la que son dueños de más del 10% de las viviendas», dijo Lewris.
Piensa en Atlanta, el mercado de la vivienda con la presencia institucional más grande, donde las empresas poseen el 4.4% de las viviendas unifamiliares. Los inversores tienen un impacto sustancial en el mercado y su presencia en Atlanta y otras metrópolis altamente concentradas puede ser una carga para el comprador promedio. «Tienen vehículos financieros especiales, y cuando compran en un mercado, realmente compran en un mercado, por lo que representan una gran parte de todas las operaciones», dijo Lewris.
El valor medio de una vivienda en Atlanta es de 387.216 dólares, casi un 13% más que el valor medio de una vivienda a nivel nacional. Mientras tanto, el alquiler medio para todos los dormitorios y todos los tipos de propiedades en la ciudad es un 5% más alto que el promedio nacional. A partir de un análisis sobre inversores institucionales, Jabir y sus colegas descubrieron que los alquileres de viviendas unifamiliares en alquiler son más altos en áreas metropolitanas donde operan propietarios institucionales.
Los inversores institucionales también están comprando viviendas donde la gente quiere vivir, dijo Taylor Shelton, geógrafo y profesor asistente de la Universidad Estatal de Georgia. Comprar una vivienda en el Mississippi rural es algo muy distinto a las áreas metropolitanas de Atlanta, donde los compradores institucionales están en su mayoría. La investigación de Shelton y sus colegas sugiere que hay algunos lugares donde la inversión institucional está concentrada, con Atlanta siendo el más prominente. Los operadores institucionales buscan invertir en lugares con algunas características distintivas, como una falta de protecciones fuertes para los inquilinos y una creciente demanda de viviendas.
La población metropolitana de Atlanta aumentó en casi 67,000 personas entre abril de 2022 y el mismo mes del año pasado a más de cinco millones de personas; la población de la ciudad de Atlanta creció en más de 14,000 personas, casi tres veces más que el año anterior, a más de 500,000 personas. Con una población creciente viene una mayor demanda de viviendas.
«Estas empresas están tratando de capturar algún rincón del mercado y ejercer un poder de mercado significativo», dijo Shelton. «Rara vez es en un sentido puramente monopolístico, pero en un sentido oligopolístico».
Las firmas institucionales tienen estrategias de compra algorítmicas; pueden comprar casas tan pronto como salen al mercado y realizar una oferta en efectivo por encima del precio de venta, explicó Shelton. «Los inversores institucionales no son los culpables de todos los aspectos de la crisis de la vivienda por igual», pero juegan un papel en Atlanta y en el Sunbelt, por empezar, dijo.
¿Por qué las viviendas se han vuelto tan caras?
Para empezar, el país simplemente no tiene suficientes casas para albergar a su creciente población. Hay varias estimaciones variadas sobre la escasez de viviendas, aunque se entiende generalmente como un déficit entre uno y más de seis millones de viviendas. Según Tobias Peter, investigador senior y co-director del centro de viviendas del American Enterprise Institute, el gobierno promovió la demanda de viviendas a través de la relajación de los criterios y los programas de asistencia para el pago inicial en contra de una oferta limitada.
Mientras tanto, construir viviendas es más difícil. En la década de 1920, Herbert Hoover, como secretario de Comercio antes de su presidencia, creó una ley modelo para la zonificación que se implementó en estados y localidades individuales. Nuestra escasez de viviendas se desarrolló a partir de ahí y empeoró en los años siguientes, explicó Peter, porque «impidieron que el mercado construyera más viviendas».
Las leyes de zonificación, junto con un cambio en la mentalidad estadounidense y el movimiento ambiental de la década de 1970, complicaron el desarrollo hasta el punto de que lo poco que se construye es principalmente viviendas costosas que pueden compensar los altos costos y regulaciones. Hay un vacío, y es una consecuencia de «una herida autoinfligida», dijo Peter. En su opinión, para los políticos en particular, «Wall Street siempre es un chivo expiatorio conveniente». El verdadero problema, dijo, es la falla regulatoria del gobierno que ha resultado en un mercado que no construye suficientes viviendas. Para las firmas de Wall Street, la vivienda es una buena inversión, particularmente cuando hay una escasez generalizada de ella, explicó Peter.
«La vivienda ha sido inaccesible mucho antes de que estas firmas de Wall Street entraran al mercado», dijo. Entonces, si construyéramos más viviendas, los hogares serían más asequibles y los inversores institucionales no tendrían el poder de mercado que tienen actualmente.
Los inversores institucionales no son el único problema, y no podemos simplemente decir que los inversores institucionales son la razón por la que los estadounidenses no pueden permitirse casas unifamiliares, dijo Jabir de Moody’s; señaló la disparidad entre la apreciación de los precios de las viviendas y el crecimiento de los salarios en los últimos 30 años. «La relación entre el precio medio de una casa y el ingreso medio de un hogar en los años 80 era la mitad de lo que es ahora», dijo Jabir, y «desde la Gran Crisis Financiera, la construcción ha disminuido».
«Es una confluencia de factores donde el componente de propiedad institucional es parte del problema, pero ciertamente no es el único problema», continuó Jabir. «¿A dónde nos hemos equivocado en el camino hacia el sueño americano?»
