El mercado de la vivienda de la ciudad de Nueva York se oscureció en 2023, ya que las ventas disminuyeron en gran medida debido a las tasas hipotecarias más altas en dos décadas, creando desafíos tanto para compradores como para vendedores, según un nuevo informe.
Las tasas hipotecarias que alcanzaron su punto máximo en un 8% en octubre, la guerra en Ucrania y el ataque de Hamás a Israel aumentaron la volatilidad en el mercado inmobiliario de la Gran Manzana, según el informe publicado el miércoles por Coldwell Banker Warburg, la oficina de bienes raíces de lujo de Coldwell Banker.
A pesar de las señales de «salud urbana» en 2023, como restaurantes concurridos, salas de conciertos y teatros, el mercado inmobiliario residencial de la ciudad tuvo un año débil en algunos aspectos, escribió Frederick Warburg Peters, presidente emérito de Coldwell Banker Warburg, en el informe. Artículos de alto valor, como grandes cooperativas, casas adosadas y condominios, tardaron más en venderse.
Muchas propiedades en el rango de precios de $ 5 millones a $ 10 millones tomaron cuatro a seis meses en encontrar un comprador, según datos de la empresa de análisis de datos inmobiliarios UrbanDigs que se utilizaron en el informe. Incluso propiedades de uno y dos dormitorios menos costosas estuvieron en el mercado durante meses, agregó Peters. Los hogares de la ciudad de Nueva York históricamente tardan alrededor de tres meses en venderse, según un informe de octubre de 2023 del motor de búsqueda de bienes raíces StreetEasy.
Al mismo tiempo, el costo de la vivienda de precio mediano en la ciudad de Nueva York aumentó un 7.6% a $ 839,000 para noviembre de 2023, según Realtor.com. La oferta limitada y la alta demanda son los factores que impulsan los precios al alza.
Aunque los precios más altos de las viviendas son buenos para los vendedores, están manteniendo a nuevos compradores fuera del mercado. El hecho de que la oferta permanezca en el mercado durante más tiempo también indica que las viviendas están sobrevaloradas, lo que significa que los altos precios están afectando tanto a compradores como a vendedores.
El mercado de alquiler en la Gran Manzana también se volvió más ajustado y más caro en 2023, lo que Peters califica como «un fenómeno interesante» porque un mercado de alquiler costoso y ajustado normalmente impulsa a las personas a comprar, señala. Pero no el año pasado, cuando las altas tasas hipotecarias mantuvieron alejados a los compradores de vivienda por primera vez y a los compradores de viviendas de menor precio.
Las condiciones del mercado complicadas dejaron a muchos compradores «entre la espada y la pared», dice Peters. «El financiamiento es extremadamente costoso, pero el mercado de alquiler también es extremadamente costoso. Es un momento difícil para ingresar al mercado en la ciudad».
Peters explica que este fenómeno se origina en gran medida en un problema de oferta y demanda. Después de que el mundo se abrió después de la pandemia, las personas dudaban en comprar una casa y, en lugar de eso, aprovecharon los precios de alquiler más bajos, dice. Pero ahora, debido al control de alquileres, los propietarios de la ciudad están limitados en cuánto pueden aumentar el alquiler, y muchas personas, por lo tanto, continúan alquilando en lugar de comprar, dice.
«Además, no ha habido mucha construcción nueva de alquileres, lo que también restringe la oferta de nuevos alquileres», dice. «En el extremo inferior del mercado (4,000 dólares y menos), todo esto ha sido algo así como una tormenta perfecta».
Pronóstico de vivienda de la ciudad de Nueva York para 2024
Al igual que muchas otras organizaciones inmobiliarias, Coldwell Banker predice que las tasas hipotecarias seguirán disminuyendo en 2024, pero no a las tasas inferiores al 3% de 2021. Aun así, a pesar de tasas hipotecarias más altas, muchos compradores adinerados financiarán sus propiedades, dice Peters, porque a menudo piensan que pueden invertir su efectivo mejor en otra cosa. «A menos que sean realmente ricos, no quieren comprometer tanto de su dinero en una compra de bienes raíces cuando preferirían tener el dinero», dice Peters. Si sienten que la tasa hipotecaria les cuesta un 5% o un 6%, pero pueden ganar un 10% en el dinero, «entonces obviamente lo harán», dice.
Aunque algunos inversores y consumidores ricos de bienes raíces financiarán, las tasas hipotecarias más altas aún mantuvieron alejados a algunos ricos de comprar en 2023. Las operaciones inmobiliarias de lujo comenzaron a disminuir en el tercer trimestre de 2023 en comparación con antes en el año.
«Realmente no anticipo que este año sea radicalmente diferente al año pasado, seguirá habiendo un mercado de ventas de lujo porque siempre hay uno; Nueva York sigue siendo Nueva York», dice Peters. «Incluso para las personas ricas, el entorno de tasas de interés es algo de un inhibidor porque muchos inversores sienten que pueden ganar más dinero con su dinero en otros lugares». Además, estamos oficialmente en un año de elecciones ahora, «lo que significa que la segunda mitad del año hará que la gente contenga la respiración», lo que ralentizará aún más el mercado, agrega.
Las tasas hipotecarias más bajas, en general, traerán más personas de vuelta al mercado de la vivienda, pero las tasas hipotecarias no disminuirán lo suficiente en 2024 como para marcar una diferencia significativa, dice Peters. Creer que los precios de las viviendas «explotarán» una vez que las tasas hipotecarias bajen al 5% es irrealista, agrega.
«No buscaría grandes aumentos de precios a medida que las tasas hipotecarias bajen porque los precios que se crearon en los años 20 o 2021 fueron más el resultado de que las personas pagaban un 2.5% por las hipotecas. El dinero básicamente era gratuito», dice. «En 2024, los compradores seguirán pagando el doble que por una hipoteca. Pensar que volverá a donde estaba es irrealista».
