El presidente del Banco de la Reserva Federal de Atlanta, Raphael Bostic, señaló el viernes que la crisis de asequibilidad de la vivienda no tiene soluciones fáciles, pero la investigación ha demostrado una estrecha correlación entre regulaciones más estrictas sobre el uso del suelo y costos más altos.
Hablando en la Universidad de Tulane en Nueva Orleans, Bostic comenzó su discurso diciendo: «La vivienda es tan fundamental para el bienestar y la seguridad familiar que se podría argumentar que trasciende la economía», señalando que una buena vivienda contribuye a mejores resultados en otras áreas, como la educación y el empleo.
Agregó que las disparidades raciales en la capacidad de acceder al patrimonio de la vivienda también son críticas para cualquier políticas destinadas a promover la movilidad económica y la resiliencia.
«Lamentablemente, hoy en día, la vivienda, tanto como refugio y como inversión, no está funcionando tan bien como podría para muchos de nuestros vecinos», dijo Bostic según su discurso preparado. «En los centros metropolitanos generalmente prósperos del Sunbelt, en las principales ciudades de las costas y el Medio Oeste, e incluso en pueblos más pequeños y comunidades rurales, la vivienda es inasequible para demasiadas personas».
Señaló que el ingreso mediano a nivel nacional para un hogar es de alrededor de $75,000 al año, y los estadounidenses deben gastar el 41% de esa cantidad para poseer una casa de precio mediano, que cuesta alrededor de $359,000. Eso está muy por encima del umbral estándar del 30% para la asequibilidad.
Y en algunas comunidades, el porcentaje es aún mayor. En la región de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, por ejemplo, Bostic dijo que la casa de precio mediano absorbe el 54% del ingreso familiar. Los inquilinos también enfrentan cargas similares, añadió.
«Aunque he hablado principalmente sobre áreas metropolitanas», dijo, «tengan la seguridad de que la asequibilidad es una preocupación en lugares rurales también. El problema adquiere un matiz diferente en las áreas rurales. Los ingresos medios son más bajos y, en muchos casos, la calidad de la vivienda, incluso el acceso a infraestructuras como el alcantarillado, son preocupaciones apremiantes».
A pesar de las estadísticas sombrías, Bostic expresó cierto optimismo al hablar de experimentos en políticas de vivienda, señalando a los esfuerzos para relajar las reglas de zonificación en Florida y Minnesota. Otros signos prometedores incluyen la promoción de viviendas prefabricadas y manufacturadas para aumentar la oferta, mientras que las fuerzas del mercado también están impulsando la producción, afirmó.
Sin embargo, Bostic resaltó datos que muestran que en general la regulación del uso del suelo se ha vuelto más estricta. Y eso podría ofrecer una pista sobre la crisis de la vivienda.
«Un rápido ejercicio de los investigadores del Banco de la Reserva Federal de Atlanta reveló una estrecha correlación entre el grado de restricción de la regulación del uso del suelo a nivel de condado y área metropolitana y la inasequibilidad de la vivienda, basándose en nuestro monitor de asequibilidad del Banco», señaló. «No sorprendentemente, quizás, parece que cuanto más estricto sea el entorno regulatorio, más costoso será el mercado de vivienda, en términos generales».
Dicho esto, la crisis de asequibilidad es un «puzzle enredado, increíblemente complejo» que desafía soluciones sencillas, según Bostic, reconociendo que planteó más preguntas que respuestas.
Sus declaraciones llegan en un momento en que las esperanzas anteriores de que las tasas hipotecarias más bajas mejorarían la asequibilidad se han visto atenuadas. Señales de inflación persistente han retrasado los plazos para cuándo la Reserva Federal podría bajar las tasas de interés de referencia. Eso ha llevado a que los rendimientos de los bonos del Tesoro y las tasas de interés hipotecarias vuelvan a subir en los últimos meses después de haber caído el otoño pasado.
Ahora, los propietarios que aprovecharon las bajas tasas durante lo peor de la pandemia son reacios a comprar una nueva vivienda y financiar a tasas más altas, lo que resulta en un «efecto de bloqueo» que ha limitado la oferta de viviendas en el mercado.
Mientras tanto, el salario que los estadounidenses necesitan para comprar una vivienda de inicio se ha duplicado casi desde la pandemia, según datos de Redfin, y el pago inicial en la vivienda promedio ha aumentado un 25% en el último año, según un informe de Redfin separado.
Para hacer frente a los costos más altos de la vivienda, los propietarios están sacrificando más, como saltarse comidas y vender sus pertenencias.
«La vivienda se ha vuelto tan financieramente gravosa en América que algunas familias ya no pueden permitirse otros elementos esenciales, como alimentos y atención médica, y se han visto obligadas a hacer sacrificios importantes, trabajar horas extras y pedir dinero a otros para poder cubrir sus costos mensuales», dijo Chen Zhao, investigador principal de economía de Redfin.
