Durante la pandemia, una de las pocas cosas buenas que ocurrieron fue el acceso a tasas de interés hipotecarias inferiores al 3%, lo que permitió a compradores más jóvenes y de menores ingresos entrar en el mercado inmobiliario. Sin embargo, esto cambió abruptamente en 2022 y 2023 cuando las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas se dispararon, llegando a su punto máximo en octubre de 2023 con un 8%.
Estos factores condujeron a un mercado extremadamente tenso en el que muchos propietarios se aferraron a sus propiedades actuales por temor a las mayores tasas hipotecarias y menos nuevos compradores podían permitirse comprar una vivienda. De hecho, la asequibilidad de la vivienda se ha vuelto tan mala que los compradores potenciales necesitan ganar aproximadamente $50,000 más ahora que antes de la pandemia para «poder permitirse cómodamente» una vivienda, según un informe de Zillow publicado el jueves. Y poder afrontar el gasto de tener una vivienda va más allá del pago mensual de la hipoteca, coinciden los expertos.
Ahora, los compradores necesitan ganar en promedio $106,000 para poder comprar una vivienda, lo que supone un 80% más que en enero de 2020, según Zillow. Los pagos mensuales de hipoteca en una «casa típica», que Zillow define como una vivienda que cuesta $343,000, se han casi duplicado en ese periodo de tiempo a $2,188, asumiendo un pago inicial del 10%. Y si bien las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas son los principales culpables de los desafíos de asequibilidad de la vivienda en la actualidad, hay otros factores que hacen que comprar una vivienda sea más costoso.
Desde enero de 2020, los valores de las viviendas han aumentado casi un 43%, según Zillow. Solo en 2023, los precios de las viviendas aumentaron casi un 6%, según el Índice de Precios de Viviendas Nacionales Case-Shiller (una medida estándar de la industria inmobiliaria). Mientras tanto, las tasas hipotecarias terminaron en enero de 2020 en alrededor del 3.5%, la mitad de la tasa hipotecaria fija a 30 años de hoy, que es del 7.1%, según Mortgage News Daily.
Aunque solo mirar las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas ya es lo suficientemente preocupante, los salarios tampoco han seguido el ritmo de las demandas de una compra de vivienda. Un hogar que ganaba un salario de $59,000 en 2020 podría afrontar cómodamente la hipoteca mensual, lo que significa que no gastarían más del 30% de sus ingresos con un pago inicial del 10%, según Zillow. Eso estaba por debajo del ingreso mediano de EE. UU. en ese momento, que era de alrededor de $66,000, «lo que significa que más de la mitad de los hogares estadounidenses tenían los medios financieros para permitirse ser propietarios», escribió Anushna Prakash, analista económico de Zillow, en el informe.
«A una parte significativa de los estadounidenses les resulta difícil permitirse ser propietarios, especialmente en grupos de edad más jóvenes e individuos con ingresos más bajos», dijo Jaclyn Anastasakos, agente inmobiliaria de Luxe Properties en Miami, a Fortune. «La brecha entre los niveles de ingresos y los costos de la vivienda se ha ampliado, lo que hace que sea más difícil para muchos lograr el sueño de ser propietarios de una vivienda.»
Ahora, el ingreso mediano en EE. UU. es de $81,000, según Zillow, pero los futuros propietarios necesitan más de $106,000 para comprar una vivienda «cómodamente». Eso significa que los salarios no han seguido el ritmo de los precios de las viviendas, las tasas hipotecarias y otros costos asociados con la compra de una casa en EE. UU. Filippo Incorvaia, propietario y corredor de FI Real Estate en Miami, dice que la asequibilidad de la vivienda «se siente más intensa» desde que comenzó su carrera hace 20 años.
«Los ingresos de seis cifras son esenciales para poder permitirse una vivienda hoy en día», dijo Incorvaia a Fortune. «Esto generalmente significa que ambos socios normalmente trabajan y contribuyen, y aún así podrían estar tensos financieramente. Mientras tanto, comprar una propiedad por sí mismo es más desafiante que nunca.»
Y determinados mercados de vivienda, especialmente en áreas metropolitanas grandes, que tienen una alta demanda y una oferta limitada «pueden requerir un ingreso aún más alto para poder permitirse una vivienda», dice Brown.
«Incluso en áreas que típicamente han sido asequibles, los vecindarios considerados prósperos o renovados continúan exigiendo precios más altos», dijo Brown. «Acoplado con el traslado de operaciones de empleadores importantes a estados con impuestos más favorables u otros incentivos, muchas áreas que se consideraban asequibles se están volviendo rápidamente inalcanzables para muchos.»
Al encontrar que muchas personas en sus 20s están «posponiendo el sueño de ser propietarios de una vivienda por completo» porque la asequibilidad de la vivienda se ha vuelto tan tensa, la mayoría de sus compradores de viviendas por primera vez son profesionales en sus 30s y 40s que se han centrado en su carrera mientras alquilan y ahorran para un pago inicial.
Con menos personas, incluso parejas, capaces de comprar una vivienda, muchos Gen Zers y millennials han recurrido al «house hacking» o comprar en conjunto con amigos o familiares. Luego alquilan todas o parte de estas propiedades para generar ingresos extras. Zillow informa que el 21% de los compradores del año pasado hicieron esto. Aunque esto podría parecer una buena idea a corto plazo mientras los pagos de la hipoteca siguen siendo altos, el «house hacking» tiene sus desventajas.
«El house hacking es un fenómeno real», dijo Incorvaia. «Amigos y parejas eligen comprar una propiedad juntos para reducir costos, pero esto también reduce el capital propio y puede no ser la solución más viable a largo plazo.»
