El McMansion aún no ha muerto, pero las viviendas se están encogiendo. El año pasado, el tamaño medio de las nuevas viviendas cayó a su punto más bajo en más de una década, según datos del censo. El tamaño medio de una vivienda unifamiliar cayó aproximadamente un 4% entre 2022 y 2023; no había sido tan pequeño desde 2010.
Quizás sea la casa de inicio la que esté muerta. Hace casi un año, Ali Wolf, economista jefa de la empresa de datos del mercado inmobiliario Zonda, me dijo que la casa de inicio de $ 300,000 estaba en peligro de extinción. La proporción de nuevos proyectos de viviendas por menos de $ 300,000 estaba disminuyendo en todo el país. Tenemos que retroceder algunos años para entender por qué es así.
La pandemia impulsó un auge inmobiliario; las personas trabajaban desde casa y querían más espacio, y podían mudarse a donde quisieran. Las históricamente bajas tasas de interés de las hipotecas también ayudaron. Los precios de las viviendas se dispararon debido a la demanda y, poco después, las tasas de interés de las hipotecas alcanzaron un máximo de más de dos décadas como resultado de las condiciones económicas circundantes (lo que también elevó el costo de la construcción y el valor del terreno). Todo eso para decir que la asequibilidad de la vivienda se ha deteriorado, por lo que los constructores están construyendo viviendas más pequeñas.
Los constructores no pueden cambiar el costo del terreno, o el costo de construcción, o cuánto han subido los precios de las viviendas, pero pueden cambiar el tamaño de las viviendas. Pero no está realmente recuperando la casa de inicio de $ 300,000. Incluso el equipo de Wolf ha cambiado su definición de nivel de entrada a menos de $ 400,000. Es ahí donde entra en juego la «shrinkflation»: las viviendas se están encogiendo, pero los precios realmente no están bajando. Para ser claro, el precio de venta mediano de las casas nuevas ha caído ligeramente en los últimos dos años; en su punto máximo en octubre de 2022, fue de $ 496,800, y a partir de enero fue de $ 420,700, pero probablemente haya muchos factores en juego, y las viviendas más pequeñas podrían ser solo uno de ellos. Sin mencionar que los precios de las casas nuevas subieron durante aproximadamente cuatro años a partir de 2018, cuando los tamaños de las viviendas comenzaron a encogerse durante un período de cinco años, según datos de Zonda.
En mayo del año pasado, Fortune informó que los constructores no tenían más remedio que construir viviendas más pequeñas debido a lo inasequible que se había vuelto la vivienda. «Realmente hay esta respuesta activa por parte de los constructores para abordar estos problemas de asequibilidad de frente, y uno de los principales palancas que están usando es reducir el tamaño cuadrado de las viviendas», dijo Matt Saunders, vicepresidente sénior de investigación de productos de construcción en John Burns Research and Consulting, a Fortune, en ese momento.
Sin embargo, la investigación de Saunders, basada en una encuesta anual de arquitectos, encontró que no era una reducción uniforme, sino un compensación dentro de la vivienda. Las cocinas y el espacio al aire libre en la planta baja, o los patios traseros, se consideraron más importantes que los dormitorios secundarios o las habitaciones de invitados. Saunders explicó que era una tendencia que precedía a la pandemia, pero que se aceleró con ella, y continuaría a medida que avanzara el tiempo, dado que casi la mitad de los encuestados anticipaban que las nuevas viviendas serían aún más pequeñas en términos de tamaño cuadrado al próximo año. Su equipo pronosticó que el tamaño medio de las nuevas viviendas unifamiliares disminuiría aproximadamente un 3% el año pasado y un 2% este año.
Más de tres meses después, Fortune informó que los constructores estaban una vez más resolviendo las limitaciones de asequibilidad construyendo viviendas más pequeñas. La economista jefa de Zonda, Ali Wolf, dijo a Fortune que entre agosto de 2018 y agosto de 2023, las nuevas viviendas en todo el país pasaron de 2,681 pies cuadrados a 2,420 pies cuadrados, una reducción del 10% en cinco años.
«Los constructores se han vuelto cada vez más conscientes de lo malos que son los desafíos de asequibilidad hoy en día, y que necesitan hacer algo para seguir siendo exitosos», dijo. «Y en este caso, están tratando de reducir el tamaño general de la vivienda para ayudar a bajar el precio general de la vivienda».
Una encuesta de Livabl de Zonda encontró que la respuesta número uno que dieron los constructores ante la pregunta de si estaban modificando su producto para reducir los costos y el precio de venta fue sí, con viviendas más pequeñas. Al igual que Saunders, Wolf mencionó que su equipo lo veía como «ajuste correcto», en el sentido de que los constructores estaban buscando espacios muertos para recortar. Y nuevamente, esta fue una tendencia anterior a la pandemia, aunque durante la pandemia hubo un período de tiempo en el que los constructores construyeron viviendas ligeramente más grandes, ya que eso era lo que la gente quería.
«Ya estábamos comenzando a tener una disminución en el tamaño general de la vivienda antes de la pandemia, por lo que esto realmente retoma donde lo dejamos», dijo Wolf. «Y eso es porque incluso antes de la pandemia, estábamos preocupados por la asequibilidad y ese sigue siendo el enfoque de los constructores hoy en día».
Las viviendas se están encogiendo, pero los precios no necesariamente están bajando de manera significativa o lo suficientemente rápido (ahí entra en juego la shrinkflation). Y de diciembre del año pasado a enero, el precio de venta mediano de las nuevas viviendas realmente aumentó, de $ 413,000 a $ 420,700, tal vez señalando que la tendencia a la baja en los precios durante los últimos dos años fue temporal. Suscríbete al boletín CFO Daily para mantenerte al día con las tendencias, problemas y ejecutivos que dan forma a las finanzas corporativas. ¡Regístrate gratis!
