Martes feliz, y bienvenidos a otra edición de Rent Free. ¡Las historias de esta semana incluyen:
La Casa Blanca impone controles de alquiler en desarrollos de viviendas asequibles subvencionadas por el gobierno federal.
San Francisco deshace la reforma que tuvo la consecuencia no intencionada de permitir demasiada vivienda.
Un nuevo estudio del National Bureau of Economic Research encuentra que los moratorios de desalojo llevaron a un aumento de la discriminación racial en el mercado de alquiler de viviendas.
Pero primero, nuestra historia principal sobre un ex empleado del gobierno en California que está siendo acusado penalmente por completar un proyecto de vivienda a tiempo y bajo presupuesto.
Nacimiento de un héroe popular de YIMBY
Un ex empleado de una agencia gubernamental de California se ha convertido en una especie de héroe popular de YIMBY por construir una unidad de apartamentos para sí mismo dentro de una estación de tren existente.
La semana pasada, la Oficina del Fiscal de Distrito del Condado de San Mateo acusó al ex Director Adjunto de Operaciones de Caltrain, Joe Navarro, y al contratista Seth Worden por presuntamente malversar $50,000 de fondos gubernamentales para convertir dos oficinas de la estación de tren cerradas en pequeños apartamentos privados.
Según los fiscales, Navarro construyó el apartamento para él mismo en la estación de Caltrain en Burlingame, California, que incluía una ducha, cocina y dormitorio, por $42,000 en 2019. Un informante anónimo alertó a las autoridades sobre el apartamento en 2022.
El bajo costo del apartamento – los apartamentos públicamente financiados en California pueden costar casi $1 millón para construir – tuvo a muchos elogiando a Navarro por su economía y ahorro.
Gran parte del bajo costo de la unidad probablemente se deba al hecho de que Navarro y Worden no tuvieron que comprar tierra ni construir la estructura real en la que fueron los apartamentos ilegales.
Sin embargo, los dos han demostrado lo barato que puede ser entregar viviendas si se pueden sortear la burocracia y los costos que normalmente los desarrolladores enfrentan cuando intentan construir viviendas en ubicaciones accesibles al transporte público.
Por supuesto, robar fondos del gobierno no es loable. Por otro lado, todos los fondos gubernamentales ya son robados del contribuyente. Al expandir la oferta de viviendas, el apartamento clandestino de Navarro también redujo marginalmente los costos de vivienda en general.
Plan de control de alquiler de la Casa Blanca
La administración del presidente Joe Biden planea publicar nuevas reglas que limitan los incrementos anuales de alquiler al 10 por ciento en apartamentos asequibles subvencionados por el gobierno federal.
De acuerdo con un informe del Washington Post, el tope de alquiler se aplicará a aproximadamente un millón de apartamentos que se beneficiaron del programa de Crédito Fiscal de Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC).
Las nuevas regulaciones recibieron una recepción predeciblemente pobre por parte de asociaciones comerciales que representan a la industria inmobiliaria, quienes criticaron las reglas por su potencial para limitar la construcción de nuevas viviendas.
«Los controles de precios impiden que el mercado asigne eficientemente los recursos escasos y desalientan las inversiones necesarias para expandir la oferta de viviendas asequibles», escribieron Jeffrey Miron y Pedro Aldighieri de la Universidad de Harvard en un post publicado por el Instituto Cato.
La administración y otros expertos en vivienda desestimaron la idea de que la nueva regla afectaría la nueva oferta, diciendo al Post que incluso los topes de alquiler anuales de menos del 10 por ciento no desalientan la construcción.
Eso es un contraataque discutible. En la medida en que el nuevo tope de alquiler limite los incrementos de alquiler, casi con certeza también limitará la nueva oferta.
Sin embargo, vale la pena señalar que las propiedades afectadas por los topes de alquiler ya están controladas por precios.
Los requisitos de asequibilidad del programa LIHTC limitan los alquileres al 30 por ciento del ingreso de un inquilino. Para ser elegibles para uno de estos apartamentos, los inquilinos típicamente no pueden ganar más del 80 por ciento del ingreso medio del área.
Estas reglas no limitan los incrementos de alquiler anuales per se, pero sí establecen un techo en los alquileres máximos permitidos. La capacidad de los propietarios de LIHTC para incrementar los alquileres ya está restringida.
En este sentido, el plan de tope de alquiler de la administración parece en gran medida performativo y político.
Biden ha estado hablando mucho más sobre los costos de vivienda como parte de su campaña de reelección. El nuevo plan de tope de alquiler de la Casa Blanca le permite al presidente decir que está haciendo algo para abordar el aumento de los costos de vivienda.
Defensores de la vivienda asequible han presionado a la administración para que vaya mucho más lejos imponiendo controles de alquiler en todas las propiedades de alquiler con una hipoteca respaldada por el gobierno federal. En este aspecto, la administración Biden parece estar adoptando la misma táctica hacia el control de alquileres que hacia la reforma del zonificación: diciendo lo que los activistas quieren escuchar mientras adoptan políticas modestas.
San Francisco deshace reformas que permitieron demasiada vivienda
San Francisco tiene algunos de los costos de vivienda más altos del país. No coincidentemente, también tiene uno de los regímenes regulatorios más restrictivos e impredecibles para el desarrollo de viviendas nuevas. La semana pasada, la junta de supervisores de la ciudad votó para empeorar un poco las cosas.
El martes, la junta votó 8-3 para anular el veto de la alcaldesa London Breed de una ordenanza que reduciría la zonificación en vecindarios a lo largo del frente norte de la ciudad.
La ordenanza de reducción de zonificación, que los supervisores habían aprobado inicialmente a fines de febrero, fue redactada por el presidente de la Junta de Supervisores (y candidato potencial a la alcaldía) Aaron Peskin.
Peskin había apoyado irónicamente cambios en la zonificación en el área del frente norte para permitir más conversiones de oficinas a residenciales, informado por The San Francisco Standard.
Pero al permitir viviendas en esa área, la ciudad también hizo que los desarrollos residenciales allí fueran elegibles para cualquier cantidad de bonificaciones de densidad y aprobaciones simplificadas proporcionadas por la ley estatal de vivienda. Esto llevó a una avalancha de propuestas de desarrolladores para construir torres residenciales en lugar de antiguos edificios de oficinas y garajes.
«Una vez que nos dimos cuenta de esta consecuencia no intencionada, presenté legislación para imponer nuevamente límites de densidad,» dijo Peskin según The Standard. «No creo que tengamos que destruir la ciudad para salvarla.»
Breed había vetado la ordenanza cuando se aprobó por primera vez. Ella llamó a la anulación de su veto un «revés.»
El área afectada por la ordenanza de reducción de zonificación es pequeña. Aun así, el voto es un recordatorio de que el arco de la reforma de zonificación es largo y no necesariamente siempre tiende hacia una mayor libertad para construir.
Nuevo estudio dice que los moratorios de desalojo llevaron a un aumento de la discriminación racial
En un nuevo estudio publicado por el National Bureau of Economic Research, los investigadores encuentran que los moratorios de desalojo de la era de la pandemia llevaron a una mayor discriminación de los propietarios. Según el resumen del documento:
«Utilizando datos recopilados de un experimento que involucró más de 25,000 consultas a propietarios en las 50 ciudades más grandes de Estados Unidos en la primavera y el verano de 2020, nuestro análisis muestra que la implementación de un moratorio de desalojo desfavoreció significativamente a los afroamericanos en el proceso de búsqueda de viviendas. Un modelo de búsqueda de viviendas explica este resultado, mostrando que la discriminación empeora cuando los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos durante la duración del moratorio de desalojo.»
Esto encaja con investigaciones anteriores que encuentran que cuando los propietarios y empleadores no pueden usar verificaciones de antecedentes penales, registros de desalojo, y cosas por el estilo para evaluar a posibles empleados/inquilinos, se vuelven más propensos a participar en discriminación racial directa.
Los moratorios de desalojo de la era de la pandemia siempre fueron políticas equivocadas. La ola de desalojos masivos que se suponía que iban a prevenir era poco probable que se materializara. En la medida en que previnieron desalojos, también dejaron a muchos propietarios atrapados con inquilinos morosos, a menudo abusivos o causantes de problemas. Los tribunales de vivienda ahora están sobrecargados tratando de resolver los casos de desalojo rutinarios que se acumularon durante los meses (o años) en que se pausaron los desalojos.
La discriminación aumentada es otra consecuencia no intencionada que plausible podría atribuirse a sus pies.
