Este año ha sido particularmente difícil para los compradores que buscan ingresar al mercado inmobiliario y muchos culpan a los baby boomers por los bajos niveles de inventario de este año. Dicen que los baby boomers están aferrándose a sus hogares durante demasiado tiempo, bloqueando a los ya luchadores millennials y Gen Zers de ser propietarios de viviendas.
Sin embargo, algunos expertos proyectan que los baby boomers que se mudan a viviendas más pequeñas traerán inventario adicional al mercado a partir del próximo año. Si es verdad, sería un cambio importante, desbloqueando la mayor parte de la riqueza de vivienda en manos de cualquier generación ($18 billones, según un informe de Redfin publicado en agosto).
A principios de noviembre, Meredith Whitney, conocida como la «Oráculo de Wall Street» por Bloomberg por predecir con precisión la crisis financiera de 2008, predijo que un «tsunami plateado» de baby boomers comenzaría a mudarse en 2024 y 2025. Ella dijo que el 51% de las personas mayores de 50 años están listas para mudarse a casas más pequeñas, citando un informe de AARP en la conferencia de inversiones de Yahoo Finance. Este movimiento traería más de 30 millones de unidades de vivienda al mercado.
«Verás un cambio en la dinámica de oferta-demanda», dijo la fundadora y CEO de Whitney Advisory Group, agregando que cree que esta tendencia será «agnóstica a las tasas». En otras palabras, espera que este cambio suceda independientemente de las tasas actuales del mercado, porque «las personas mayores tienen hipotecas más bajas, si es que tienen alguna hipoteca».
Otros creen, sin embargo, que el efecto de bloqueo podría disuadir a los baby boomers de mudarse, como ha sucedido con muchos propietarios en los últimos años. Después de todo, los propietarios que están bloqueados en tasas de hipoteca bajas es poco probable que quieran cambiar a una tasa en el rango del 6.6% al 8%.
No todos los observadores del mercado inmobiliario prevén un cambio tan rápido y dramático. Con los baby boomers más ancianos ahora cumpliendo 80 años, Mark Fleming, economista jefe de la empresa de servicios financieros Fortune 500, dice que tomará mucho más que dos años para que la reducción masiva se complete.
«Los baby boomers se quedan en sus hogares por más tiempo. Son más ricos. Son más saludables. Pueden permanecer en su lugar por más tiempo que en generaciones pasadas», dijo a Fortune. «Y es cierto que el ciclo del envejecimiento de la gran generación de baby boomers sucederá. Pero todavía no».
La edad de 80 años es cuando comienza, típicamente, el proceso de envejecimiento o reducción de tamaño, dice Fleming. La generación de baby boomers incluye personas nacidas entre mediados de la década de 1940 y mediados de la década de 1960, por lo que todavía tenemos un largo camino por recorrer antes de que todos estén listos para dejar sus hogares actuales.
«La demografía nunca es un tsunami», dice Fleming. «La generación de baby boomers es casi dos décadas de nacimientos. Eso significa que les llevará cerca de dos décadas completar el proceso. De hecho, los baby boomers más jóvenes apenas están cumpliendo 60, aún falta mucho tiempo para que abandonen sus hogares».
Gary V. Engelhardt, profesor de economía en la Universidad de Siracusa, también predice que la transición se dará a lo largo de un período de tiempo más prolongado.
«A medida que envejecemos y morimos, es lento y en gran medida predecible», dijo en su informe de 2022, «Quién comprará las viviendas de los baby boomers cuando las dejen». «Basándome únicamente en los cambios demográficos y el crecimiento de la población, hay suficiente demanda de compradores de viviendas para satisfacer la mayor parte del inventario existente que llegará al mercado en la próxima década y más allá de los propietarios mayores».
A pesar de que el repentino inicio que predice Whitney provocaría un aumento en la oferta, no solucionaría por completo los desafíos de asequibilidad de la vivienda a los que se enfrentan muchos hoy con tasas de hipoteca relativamente altas y precios de casas en aumento.
«Es por eso que los precios tienen que bajar para ser acordes con las tasas», dijo Whitney. «Hay una discrepancia aquí». Los precios de las viviendas, medidos por el índice de precios de viviendas Case-Shiller, han aumentado un 6% desde enero, con el precio medio de una vivienda ahora superando los $312,000.
Además, algunos baby boomers optarán por viviendas más pequeñas en lugar de comunidades de retiro, lo que también alejará a los millennials y Gen Zers de la competencia por las viviendas más pequeñas y de iniciación que las generaciones más jóvenes desean. Esa «gran superposición» entre algunos baby boomers y los millennials podría hacer que el mercado inmobiliario sea aún más competitivo, como dijo Ali Wolf, economista jefe de la compañía de datos del mercado de viviendas Zonda, a Fortune.
Dado que las generaciones más jóvenes ya tienen dificultades para obtener efectivo para el pago inicial y las cuotas hipotecarias mensuales, es más probable que la generación con más efectivo, probablemente los baby boomers, gane al final.
«Es probable que los baby boomers puedan utilizar el capital de sus viviendas al vender su hogar actual, lo que les permitiría hacer una oferta más convincente en comparación con los millennials, especialmente si este último grupo aún está alquilando», dijo Wolf.
Independientemente de la forma en que se desarrolla la reducción masiva de los baby boomers, los expertos del mercado inmobiliario han predicho solo cambios menores en el mercado durante 2024. Así que espere ver a la mayoría de los baby boomers quedarse en sus hogares, al menos por ahora.
«Dicho de otra manera, después de una juventud y adultez con mucha vivienda multifamiliar, y con preferencias de hogares más pequeños, los jubilados de baby boomers podrían reafirmar la demanda de hogares unifamiliares», dijo Engelhardt. «Además, hay muchas otras fuerzas que influyen y ciertamente se espera que la preferencia por las viviendas unifamiliares se vea fortalecida por la pandemia».
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