Un poderoso grupo comercial de bienes raíces ha acordado eliminar las políticas que durante décadas ayudaron a establecer las comisiones de los agentes, buscando resolver demandas que afirman que las reglas han obligado a las personas a pagar costos artificialmente inflados para vender sus hogares.
Según los términos del acuerdo anunciado el viernes, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios también acordó pagar $418 millones para ayudar a compensar a los vendedores de viviendas en todo Estados Unidos.
Los vendedores que presentaron múltiples demandas contra la NAR y varios grandes corredores argumentaron que las reglas del grupo comercial que rigen las viviendas en venta en sus Servicios de Listado Múltiple afiliados inflaban injustamente las comisiones de los agentes. También argumentaron que las reglas incentivaban a los agentes que representaban a los compradores a evitar mostrar a sus clientes listados donde el corredor del vendedor ofrecía una comisión más baja al agente del comprador.
Como parte del acuerdo, la NAR acordó no requerir que un corredor que anuncia una vivienda en venta en MLS ofrezca ninguna compensación por adelantado a un agente del comprador. El cambio de reglas deja abierta la posibilidad de que los vendedores individuales negocien esas ofertas con un agente del comprador fuera de las plataformas MLS, aunque el corredor del vendedor debe divulgar cualquier acuerdo de compensación de ese tipo.
El grupo comercial también acordó requerir que los agentes u otras personas que trabajen con un comprador de vivienda firmen un acuerdo por escrito con ellos. Esto tiene como objetivo garantizar que los compradores sepan desde el principio cuánto les cobrará su agente por sus servicios.
Los cambios en las reglas, que entrarán en vigencia a mediados de julio, representan un cambio importante en la forma en que los agentes inmobiliarios han operado desde la década de 1990, y podrían llevar a que compradores y vendedores negocien comisiones de agentes más bajas.
Actualmente, los agentes que trabajan con un comprador y un vendedor suelen dividir una comisión del 5% al 6% que es pagada por el vendedor. Esta práctica se convirtió básicamente en una costumbre a medida que los listados de viviendas incluían ofertas integradas de «compensación cooperativa» entre agentes de ambos lados de la transacción.
Pero los cambios en las reglas acordados por la NAR como parte del acuerdo podrían dar a los vendedores y compradores de vivienda más incentivos para negociar comisiones de agentes más bajas.
«Mientras que puede llevar un tiempo para que los cambios impacten el mercado, nuestra esperanza y expectativa es que esto ejerza una presión a la baja sobre el costo de contratar a un corredor de bienes raíces», dijo Robby Braun, un abogado en una demanda federal presentada en 2019 en Chicago en nombre de millones de vendedores de viviendas.
Los analistas de Keefe, Bruyette & Woods también anticipan que los cambios en las reglas de la NAR llevarán a comisiones de agentes más bajas y podrían persuadir a algunos compradores de vivienda a prescindir por completo de un agente.
«Mantenemos la opinión de que la combinación de acuerdos de representación de compradores obligatorios y la prohibición de ofertas de compensación general hechas por agentes de listados y vendedores debería resultar en una competencia de precios significativa para las comisiones de agentes de compradores», escribieron los analistas en una nota de investigación el viernes.
Si bien se abre la posibilidad para que los compradores de viviendas negocien un precio más competitivo por los servicios de su agente, los cambios en las reglas significan que los compradores de viviendas tendrán que tener en cuenta cómo cubrir la compensación de su agente.
Los compradores de vivienda aún podrían pedirle a un posible vendedor una concesión que incluya dinero para ayudar a cubrir la compensación del agente del comprador. Sin embargo, un vendedor de vivienda con múltiples ofertas, por ejemplo, podría rechazar tal solicitud u optar por aceptar una oferta de un comprador diferente que no esté solicitando tal concesión.
«La verdadera solución es que la industria trabaje para eliminar las barreras regulatorias que dificultan que los compradores incluyan esta compensación en sus hipotecas», dijo Stephen Brobeck, investigador principal de la Federación de Consumidores de América.
La NAR enfrentó múltiples demandas sobre la forma en que se establecen las comisiones de los agentes. A fines de octubre, un jurado federal de Missouri determinó que la NAR y varios grandes corredores de bienes raíces conspiraron para requerir que los vendedores de viviendas pagaran comisiones de agentes de compradores de viviendas en violación de la ley federal contra los carteles.
El jurado ordenó a los demandados pagar casi $1.8 mil millones en daños, y potencialmente más de $5 mil millones si el tribunal terminaba otorgando a los demandantes daños triplicados.
El acuerdo, si es aprobado por el tribunal, resuelve esas demandas y otras similares que enfrenta la NAR. Cubre a más de un millón de los miembros de la NAR, sus Servicios de Listado Múltiple afiliados y todas las corredurías con un miembro de la NAR como principal que tuvieron un volumen de transacciones residenciales en 2022 de $2 billones o menos.
«En última instancia, continuar litigando habría perjudicado a los miembros y sus pequeñas empresas», dijo Nykia Wright, CEO interina de la NAR, en un comunicado. «Si bien no puede haber un resultado perfecto, este acuerdo es el mejor resultado que podríamos lograr en las circunstancias».
El acuerdo no incluye a agentes inmobiliarios afiliados a HomeServices of America y sus empresas relacionadas.
El mes pasado, Keller Williams Realty, una de las corredurías de bienes raíces más grandes del país, acordó pagar $70 millones y cambiar algunas de sus pautas de agentes para resolver demandas por comisiones de agentes.
Dos otras grandes corredurías de bienes raíces acordaron términos de acuerdo similares el año pasado. En sus respectivos pactos, Anywhere Real Estate Inc. acordó pagar $83.5 millones, mientras que Re/Max acordó pagar $55 millones.
