Antes de presentar a dos ejecutivos inmobiliarios en la conferencia Future of Finance de Fortune el jueves, el editor senior en gran medida, Shawn Tully, comentó cómo el sector de la vivienda sigue «desafiando la gravedad». A pesar de todas las razones por las cuales los precios de las viviendas deberían bajar, él señaló que simplemente se niegan a hacerlo.
Luego llevó a cabo una discusión rápida pero amplia que abordó tanto el sector residencial como el comercial. Tanto Sean Dobson, presidente, director ejecutivo y director de inversiones del Grupo Amherst, como Julie Ingersoll, directora de inversiones de Estrategias Inmobiliarias Directas de las Américas en CBRE Investment Management, profundizaron en por qué el espacio se está manteniendo a flote, en su mayoría.
El sector inmobiliario comercial es vulnerable a tasas de interés más altas, especialmente después de la larga era de dinero barato, antes del endurecimiento cuantitativo. Las oficinas son el ejemplo principal de angustia porque no solo enfrentan costos de endeudamiento más altos, sino también una demanda dramáticamente más baja. «Estoy aquí para decirles que los titulares son reales para las oficinas», dijo Ingersoll. Titulares malos, es decir.
Las vacantes de oficinas han aumentado al 18% y podrían llegar pronto al 20%, enfatizó Ingersoll. «Eso nunca ha sucedido antes», dijo, y estas cifras ni siquiera incluyen la vacante de subarrendamiento, el doble de lo que ha sido históricamente. Las oficinas pueden representar solo el 20% de todo el sector inmobiliario comercial, pero ella dijo que esto será «un fenómeno centenario» a medida que las oficinas sientan la atracción de las fuerzas gravitacionales económicas.
Mientras Tully alternaba entre lo comercial y lo residencial, el tema se centró en cómo lo primero puede convertirse en lo segundo, abordando la histórica crisis de inventario en el espacio. Mire los centros comerciales, dijo Ingersoll. «Estaba conduciendo hacia Rhinebeck el otro día», mencionó un rincón pintoresco pero rural del valle del río Hudson en el norte del estado de Nueva York, «y ves estos centros comerciales aún al borde de la carretera con malezas creciendo porque aún no han sido derribados y reutilizados». Esto le dijo algo significativo sobre el valor subyacente de este tipo de propiedad. «Muchos de estos edificios de oficinas de mercancías solo valen el valor del terreno, y deben ser derribados y reurbanizados», y las conversiones multifamiliares no siempre van a ocurrir debido a lo costosas que son.
Al presionar por una respuesta sobre cómo solucionar la «escasez de nueva construcción en América», Dobson tocó cómo las ventas de viviendas existentes se han congelado debido al efecto «bloqueado» de muchos propietarios de viviendas a largo plazo que tienen tasas de interés hipotecarias bloqueadas más bajas que las actuales. Agregó que esto será algo «realmente difícil de descongelar debido a algo que es verdaderamente solo estadounidense»: la hipoteca a 30 años.
Ingersoll citó otra característica estadounidense única para la escasez de inventario: la naturaleza federalizada del país. El suministro de viviendas es una «historia municipio por municipio», dijo, y el control local incorporado en la autogestión de cada ciudad y estado ha estado en su lugar desde la revolución estadounidense. «Y ahí es donde el NIMBY-ismo, desafortunadamente, realmente nos ha impedido como industria y como nación proporcionar suficiente inventario de viviendas, y ciertamente de proporcionar suficiente inventario de viviendas asequibles.»
NIMBY-ismo, por supuesto, es el acrónimo famoso en el sector que significa «no en mi patio trasero», una frase que se aplica a todos los obstáculos que plagan y evitan el desarrollo de viviendas. Ella citó a California como una especie de patria del NIMBY, y realmente se ha convertido en una especie de epicentro de la crisis de la vivienda después de años de fallas políticas y episodios notorios de NIMBY. Recientemente, California ha aprobado leyes en un intento de eliminar los obstáculos para la construcción de viviendas; no siempre es suficiente.
«Como dijo Julie, la ciudad puede aprobar la ley, pero eso no se detiene allí», dijo Dobson. Todavía hay asociaciones de vecinos, hay otros obstáculos, y realmente no están deseosos de densificar sus vecindarios. Y es esta tensión entre las ciudades que intentan crear más viviendas y los propietarios de tierras que intentan preservar lo que consideran su visión de la vivienda, la verdadera fuente de fricción.
Dobson luego tocó otra característica de levitación por encima de la atracción gravitatoria de la economía de la vivienda: el trabajo remoto, que ha tenido un efecto tan profundo en el mundo inmobiliario. Parcialmente impulsó el auge de la vivienda durante la pandemia, que todavía se está desarrollando a través de los precios de las viviendas que se disparan, mientras que desencadena el cambio radical para las oficinas que está llevando a la lenta muerte de los edificios de Clase C. Dobson dijo que no ve que el trabajo remoto desaparezca por completo. «Creo que el trabajo desde casa funciona», dijo. «Y creo que la semana laboral de dos o tres días en la oficina está con nosotros durante mucho tiempo.»
Criticó la absurda cultura de la conmutación. En la sede de su empresa en Austin, Texas, dijo, «teníamos personas que no estaban en empleos súper críticos o creativos, pero funciones críticas… Esas personas conducían una hora, se sentaban en un escritorio trabajando ya sea solas o en un equipo de dos en algo que no era súper urgente y luego regresaban a casa una hora. ¿Por qué hacerlos hacer eso?»
