Los consumidores que esperan grandes ahorros de un acuerdo de demanda colectiva de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sobre comisiones de agentes podrían estar decepcionados.
El acuerdo recibió elogios del presidente Joe Biden, quien dijo que «podría ahorrar a compradores y vendedores de viviendas hasta $10,000» en un ejemplo, y del exsecretario del Tesoro Larry Summers, quien dijo que romper el «cartel de agentes inmobiliarios» podría ahorrar a los hogares estadounidenses $100 mil millones con el tiempo. Pero los verdaderos beneficios siguen siendo poco claros, especialmente para los compradores primerizos que más necesitan ayuda.
Viene en un momento precario para el mercado de la vivienda, con tasas de interés más altas que llevaron las ventas el año pasado al nivel más bajo en casi tres décadas. Es especialmente difícil para los compradores primerizos que buscan ingresar a uno de los mercados más inasequibles de la historia. En teoría, el acuerdo podría traducirse en precios de viviendas más bajos al reducir las comisiones. Pero los expertos dicen que no es algo seguro, especialmente a corto plazo.
“Ningún vendedor con el que me he encontrado reducirá el precio solo porque sus costos de transacción bajaron”, dijo Steve Murray, asesor principal del proveedor de datos y consultor Real Trends. «Eso no sucederá».
La NAR dijo en un comunicado en respuesta a los comentarios de Biden que las comisiones de los agentes inmobiliarios ya eran negociables antes del acuerdo de conciliación y seguirán siéndolo.
“Las comisiones de los agentes inmobiliarios son impulsadas por el mercado y no son la causa de la crisis de asequibilidad”, dijo la NAR.
Cómo se propagarán los cambios e impactarán en el mercado es objeto de un acalorado debate, en parte porque nadie realmente lo sabe.
El sistema de compensación de agentes en EE. UU., de décadas de antigüedad, ha sido durante mucho tiempo controvertido. Los vendedores típicamente pagan una comisión a su agente del 5% o 6%. El agente de listado luego divide el dinero con el representante del comprador. Los críticos argumentan que la estructura infla los costos y crea malos incentivos.
En octubre, un jurado de Missouri dictó un veredicto de $1.8 mil millones que encontró a la NAR y a otros responsables de coludir para mantener los precios altos. Para resolver ese caso y otros, la NAR acordó a principios de este mes pagar aproximadamente $418 millones a los vendedores y dijo que cambiaría algunas de sus reglas. En el cambio más importante, el grupo comercial impediría a los vendedores incluir detalles de compensación en el servicio de listado múltiple, que ha sido durante mucho tiempo la herramienta más importante para comercializar viviendas.
Ese cambio, que entrará en vigencia este verano sujeto a la aprobación de un tribunal, podría alentar a los vendedores a negociar comisiones más bajas. Pero la industria está llena de especulaciones de que los agentes encontrarán formas de discutir la división de comisiones a través de otros métodos, por ejemplo, en sitios web de corretaje.
«Espero que las comisiones bajen a un 4% o 5% con el tiempo con variación según el precio de la vivienda y la geografía», dijo el economista jefe de Moody’s Analytics, Mark Zandi. «Es un cambio significativo pero probablemente será gradual. Espero que la mayor parte de la ganancia sea capturada por el vendedor, por lo que el impacto en los precios de las viviendas será pequeño».
Posibles Resultados
El acuerdo fue un tema candente en la reunión anual de la American Real Estate Society de académicos en Orlando esta semana. Ken H. Johnson, profesor de bienes raíces en la Universidad Atlántica de Florida y ex corredor, estuvo presente, analizando los posibles resultados con colegas.
Incluso la pregunta de quién está obteniendo el beneficio de las comisiones más bajas, comprador o vendedor, no tiene una respuesta simple, dijo. En teoría, el vendedor debería trasladar parte de los ahorros al comprador, pero quizás no tanto en un mercado de vendedores.
Y puede alentar a más compradores de vivienda por primera vez, que a veces carecen del efectivo para pagar a los corredores por adelantado, a hacerlo por su cuenta, según Johnson. Es probable que más compradores acudan directamente a los agentes de listado para evitar tener que pagar los costos de comisión. Pero eso podría resultar en más agentes con posibles conflictos de interés, representando a compradores y también a los vendedores que los pagan.
«Ahora algunos compradores tendrán que pagar de su bolsillo, o quizás comprar casas menos costosas», dijo Johnson.
Otra gran pregunta se cierne sobre la industria. El Departamento de Justicia ha apuntado al intercambio de comisiones, argumentando a favor de una separación total de la compensación para los representantes de los vendedores y compradores. Aún está por verse si el acuerdo de la NAR satisface a los reguladores.
Nuevas Reglas
Los agentes ya se están adaptando a las nuevas reglas bajo el acuerdo propuesto. En Nueva York, el corredor Keith Burkhardt está trabajando en un nuevo servicio de tarifa plana para proporcionar ayuda en la valoración de propiedades, negociar acuerdos y navegar por los consejos de cooperativas y condominios de la ciudad. Él cree que la fijación de precios será crucial y estima cobrar a los compradores entre $5,000 y $7,500.
Mientras tanto, los agentes de compradores también tendrán que esforzarse más para explicar cómo agregarán valor a cualquier acuerdo, según Iain Phillips, un agente de bienes raíces en California.
El acuerdo es un comienzo, dijo Larry Summers, colaborador pagado de Bloomberg Television, en Wall Street Week con David Westin. Pero la mayoría de los observadores no esperan grandes cambios de la noche a la mañana.
«En este momento, todos están convirtiendo esta decisión en lo que quieren que sea», dijo Mike DelPrete, quien imparte cursos sobre tecnología inmobiliaria en la Universidad de Colorado Boulder. «Algunas personas dicen que no va a cambiar mucho. Otros quieren que la historia sea que es un cambio sísmico para la industria. Todo está siendo impulsado por el miedo y la incertidumbre».
— Con la ayuda de Jennifer Epstein, Paulina Cachero y Chris Anstey
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