La histórica indemnización de $418 millones de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios puede que no sea tan revolucionaria, si escuchamos a Ken Johnson. El ex corredor y actual decano asociado de la Facultad de Negocios de la Universidad Atlántica de Florida, cuya investigación se centra en la economía inmobiliaria, le dijo a Fortune que no se espera un cambio significativo.
La semana pasada, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la mayor asociación comercial del país que representa a 1.5 millones de miembros, llegó a un acuerdo por una supuesta conspiración para inflar comisiones. Acordó pagar $418 millones en daños en múltiples demandas antimonopolio, incluida una que recientemente resultó en un veredicto de $1.8 mil millones, encontrando que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (entre otros corredores) conspiró para inflar comisiones. «Me parece un gran estiramiento ver esto como un tipo de comportamiento colusorio,» dijo Johnson. A pesar de haber sido corredor por más de una década, él y otros corredores ni siquiera podían ponerse de acuerdo en dónde ir a almorzar. A pesar de ello, es donde nos encontramos, y como parte de su acuerdo, la NAR dijo que prohibirá las ofertas de compensación de corredores en el Servicio de Listado Múltiple (MLS) y requerirá que los usuarios del MLS firmen contratos por escrito con los compradores. Está sujeto a la aprobación de la corte y no entraría en vigencia hasta este verano, a mediados de julio. La NAR aún niega cualquier mala conducta.
En esencia, la comisión estándar de la industria del 5% al 6% se incluía en el listado de la MLS de los vendedores, y el agente del vendedor y el agente del comprador la dividirían. El acuerdo significa que esas comisiones ya no se pueden mezclar en el listado. Algunos analistas sugieren que los aproximadamente $100 mil millones que pagan los estadounidenses en comisiones inmobiliarias cada año podrían disminuir, y las comisiones de los agentes inmobiliarios eventualmente podrían bajar alrededor del 30%. Con comisiones más bajas, en las que dependen algunos medios de vida de agentes inmobiliarios, ha habido especulaciones de que este podría ser el toque de difuntos para los agentes inmobiliarios. Johnson no ve que eso suceda, «para nada», dijo cuando se le preguntó por Fortune. «No creo que sea un cataclismo».
Vender una casa es costoso, dijo Johnson, y a veces hay que pasar por tres o cuatro compradores, si no más, para cerrar un trato. El agente exitoso se lleva el pago, y eso no es algo que vea cambiar con este acuerdo. «Debido a que esa estructura de costos subyacente no cambia, no verá que la comisión del lado de compra cambie tanto,» explicó.
«Se encontrarán soluciones alternativas», continuó, «y en unos años, estaremos hablando de cómo esto realmente no cambió».
Eso no quiere decir que no habrá un período de cambio o algunos ajustes. Una vez que todo entre en vigencia, durante los próximos meses, Johnson sospecha que algunos compradores optarán por pasar por su proceso de compra de vivienda sin representación. Podrían haber hecho eso antes también, dijo. Aún así, no cree que necesariamente pagarán más o menos, pero es posible que no tengan la información de precios que necesitan para tomar una decisión acertada. Entonces, tal vez durante los próximos meses, la gente intentará hacerlo todo por su cuenta, pero se darán cuenta de que tener un agente ayuda mucho, dijo Johnson. Los corredores y agentes también podrían probar cosas diferentes, potencialmente ofreciendo servicios con descuento, lo cual ya han hecho antes. «Estas cosas se han intentado docenas de veces en el pasado y no hay nada que cambie eso ahora; lo intentarán de nuevo,» dijo.
Podría haber menos agentes inmobiliarios, dijo Johnson, y es justo sugerirlo, pero esto no es el fin para todos los agentes inmobiliarios. Había más de 1.5 millones de agentes y corredores inmobiliarios, y hasta el año pasado, solo se vendieron 4.09 millones de viviendas existentes. Eso y un mercado mucho más difícil que el de la pandemia podrían tener un impacto.
Los compradores siempre tendrán preguntas; querrán saber si están pagando demasiado, si es un buen trato, si podrán revenderlo algún día. Los agentes exitosos tendrán las respuestas, dijo Johnson.
«Creo que estamos ante un pequeño cambio, pero al final, encontraremos una solución alternativa que nos llevará de vuelta a hacer negocios de manera muy similar a como lo hacemos hoy, hasta que se cambie esa estructura de costos subyacente,» dijo Johnson.
Johnson llamó a Fortune desde su habitación de hotel, donde se hospedaba para una reunión anual de la Sociedad Americana de Bienes Raíces; sus amigos del sector inmobiliario parecen estar de acuerdo en que no habrá muchos cambios tras el acuerdo de la NAR, dijo. En su mayor parte, aún espera que los agentes de vendedores y compradores dividan la comisión, o la compartan, si acaso, todo será más transparente, lo que debería haber sido desde el principio.
