Más de cuatro años después del inicio de la pandemia, el veredicto está en: a la Generación Z le encanta la vida en la ciudad de Nueva York. Y eso es una mala noticia para los inquilinos.
La pandemia llevó a generaciones jóvenes y viejas fuera de los distritos comerciales centrales. Con la promesa de trabajo remoto y menos opciones para acceder a restaurantes, entretenimiento y otros espacios comerciales, 2 millones de estadounidenses huyeron de los condados urbanos grandes entre 2021 y 2022, según un estudio del Grupo de Innovación Económica.
Pero algunos millennials e incluso más miembros de la Generación Z desafiaron esa tendencia y han regresado a las ciudades más grandes de Estados Unidos, y esto ha llevado a las tasas de vacancia más bajas en la ciudad de Nueva York desde 1968, según datos publicados por la ciudad el jueves. La porción de propiedades de alquiler que estaban vacantes y disponibles cayó al 1.4% en 2023, lo que convierte a la crisis de vivienda en Gotham en la peor de los últimos 50 años.
Entre 2021 y 2022, más del 42% de las personas que se mudaron a la ciudad de Nueva York eran miembros de la Generación Z y el 39% eran millennials, según datos de la Oficina del Censo. Lo que es más, las principales áreas metropolitanas en general, incluida Nueva York, están viendo pérdidas de población entre todas las generaciones, con la excepción de la Generación Z, según un informe de Today’s Homeowner.
«Las generaciones más jóvenes ciertamente constituyen una parte significativa de quienes regresan a la ciudad por su atractivo social, cultural y de conveniencia», dice Jason Bordainick, cofundador y socio gerente de Hudson Valley Property Group con sede en Nueva York. «Ya sea que trabajen en la oficina o de forma remota, el atractivo de la vida urbana, especialmente en Manhattan, sigue siendo fuerte».
Para poner las cosas en perspectiva, los expertos en vivienda consideran que una tasa de vacancia «saludable» o normal está en el rango del 5% al 10%. Tasas de vacancia más altas tienden a beneficiar más a los inquilinos que a los propietarios. Cuando las tasas de vacancia son más altas, es más fácil para las personas encontrar apartamentos, pero eso significa que los propietarios tienen que atraer a los inquilinos con alquileres más bajos u otros incentivos.
El lanzamiento de las últimas cifras de vacancia ha alarmado a los líderes de la ciudad de Nueva York, muchos de los cuales están pidiendo más vivienda, especialmente vivienda asequible.
«Los datos son claros: la demanda de vivir en nuestra ciudad supera con creces nuestra capacidad para construir viviendas», dijo el alcalde de Nueva York, Eric Adams, en un comunicado. «Los neoyorquinos necesitan nuestra ayuda, y la necesitan ahora».
Tasa de vacancia más baja significa costos de alquiler aún más altos
Con una tasa de vacancia tan baja como la de la ciudad de Nueva York, no sorprende que los costos de alquiler también sean exorbitantes. El alquiler promedio de un apartamento de 700 pies cuadrados en la ciudad de Nueva York es de más de $4,700, y solo el 1% de los apartamentos cuestan menos de $2,000 al mes. En comparación, el alquiler promedio en todo Estados Unidos es de solo $1,700. La falta de oferta de vivienda solo está exacerbando los costos de alquiler, coinciden los expertos.
«Los mayores factores subyacentes con los que la ciudad de Nueva York siempre ha luchado en términos de producción de viviendas son el alto costo del suelo y nuestro ciclo de desarrollo extremadamente largo», dice Danielle Ash, abogada de bienes raíces con sede en la ciudad de Nueva York. «Tenemos un complejo panorama regulatorio que dificulta a los desarrolladores construir de manera rápida y eficiente, por lo que la única opción para fomentar el desarrollo es flexibilizar dichas restricciones, acelerar el ritmo de aprobaciones y/o proporcionar incentivos para hacer que los aspectos financieros de cada proyecto funcionen».
Las bajas tasas de vacancia, los altos precios de alquiler y las pocas opciones para viviendas asequibles solo han exacerbado el problema de la falta de vivienda en la ciudad. Según Ash, la ciudad necesita cientos de miles de unidades de vivienda adicionales para ponerse al día con su escasez de vivienda. En septiembre de 2023, Adams presentó una revisión del sistema de vivienda de la ciudad de Nueva York que podría permitir la construcción de hasta 100,000 nuevas viviendas en los próximos 15 años.
Pero, además de los programas basados en la ciudad, no es tan atractivo para los desarrolladores construir viviendas completamente nuevas en la ciudad de Nueva York debido a sus altos costos y estrictas regulaciones.
«En cuanto a la creación de más viviendas, los desarrolladores necesitan incentivos financieros debido a los costos exorbitantes asociados con la construcción en la ciudad de Nueva York», dice YuhTyng Patka, otra abogada de bienes raíces con sede en la ciudad de Nueva York. «Nueva York es un mercado altamente regulado, y eso conlleva altos gastos para propietarios y desarrolladores».
Además de la construcción de nuevas viviendas, el control de alquileres también es crítico para las personas que buscan opciones asequibles. Aunque muchas unidades en la ciudad de Nueva York tienen precios regulados en función del ingreso, no es suficiente para que la vida en la ciudad sea accesible para todos.
«La situación actual destaca la necesidad apremiante de una reevaluación de los controles y regulaciones de alquiler recientes», dice Bordainick. «Algunas de estas medidas han desalentado inadvertidamente la inversión en vivienda, exacerbando la escasez. Es imperativo reevaluar las políticas para asegurarnos de aprovechar plenamente el mercado privado para proporcionar más inversión de capital en vivienda».
Incluso con el alquiler tan alto como está en la ciudad de Nueva York y la competencia aumentada para encontrar una unidad, la ciudad sigue siendo un lugar de promesa, aunque de muchas maneras, es muy diferente de vivir en otras áreas metropolitanas de todo el país.
«Nueva York ha sido y siempre será una ciudad de destino para los soñadores», dice Patka. «Nueva York seguirá teniendo una demanda robusta de vivienda en el futuro previsible, [pero] la falta de viviendas asequibles podría alejar al talento que atrae unicidad a la ciudad».
