Los bajos niveles de inventario, las altas tasas hipotecarias y el aumento de los precios de las viviendas han dejado al mercado de la vivienda de EE. UU congelado durante el último año. Pero un nuevo informe de Zillow sugiere que el mercado de la vivienda de hoy está en realidad más activo que antes de la pandemia, incluso con los niveles de inventario alcanzando su punto más bajo a finales de 2023.
La competencia ha disminuido significativamente desde los picos de la pandemia, dice Zillow, pero todavía es más alta que las normas previas a la pandemia, con las viviendas vendiéndose a un ritmo más rápido. Esto se debe principalmente a la falta de inventario disponible, según Orphe Divounguy, economista senior de Zillow, quien le dijo a Fortune.
«Aunque la oferta está aumentando lentamente, sigue siendo relativamente baja», dice. “Esto significa que los compradores tienen menos opciones y las casas se venden bajo contrato un 50% más rápido que las normas anteriores a la pandemia”. La tasa de interés hipotecaria actual del 6% «reducirá la competencia» por las casas en comparación con cuando los compradores estaban compitiendo por comprar a tasas inferiores al 4% durante la pandemia, agrega, pero no la eliminará por completo.
Aunque las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas están excluyendo a algunos compradores de viviendas, Zillow argumenta que hay tres formas en que el mercado de la vivienda está más activo que antes de la pandemia.
1 – Las viviendas se están vendiendo mucho más rápido que antes de la pandemia
¿Recuerda el mercado de viviendas de la época de la pandemia cuando las viviendas volaban del mercado en solo unos días? Si bien el mercado de hoy no se está moviendo tan rápido, todavía está avanzando a un ritmo más rápido que antes de 2020.
Las propiedades que se venden se colocan bajo contrato en un promedio de 30 días, dice Divounguy. Eso es un día menos que el año pasado y un 50% más rápido que la mediana anterior a la pandemia de 45 días, agrega. En diciembre de 2021, los compradores arrebataron listados en solo 13 días.
«Las casas se están vendiendo más rápido que antes de la pandemia en gran parte debido a los bajos niveles de inventario y la demanda reprimida de los compradores», dice Divounguy. Pero los compradores que fueron «dejados de lado» debido a las tasas de interés hipotecario del 8% «probablemente reanudarán su búsqueda» a medida que las tasas continúen cayendo este año, agrega.
2 – El inventario limitado significa una competencia más reñida
Alrededor del tiempo en que las tasas hipotecarias alcanzaron un máximo del 8%, las ventas de viviendas existentes cayeron de manera sorprendente un 15% en septiembre de 2023 en comparación con el año anterior a una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,96 millones de transacciones, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Esa fue la cifra más baja desde que la economía mundial y el mercado de la vivienda de EE. UU estaban saliendo de la Gran Crisis Financiera en 2010.
“Aunque la oferta también ha mejorado algo, los cambios en las tasas de interés hipotecario tienen un impacto mayor en la demanda que en la oferta”, dice Divounguy. «Como resultado, la competencia entre los compradores sigue siendo feroz».
Mientras las compras están ocurriendo a un ritmo más rápido que antes de la pandemia, la falta de oferta significa que hay menos transacciones de viviendas en general, dice Divounguy. De hecho, los niveles de inventario son un 36% más bajos que los niveles anteriores a la pandemia, «un déficit lo suficientemente grande como para mantener relativamente activa la competencia», según el informe de Zillow. Eso significa que los compradores de viviendas que intentan ingresar al mercado actual se enfrentan a una competencia bastante fuerte y han tenido que comenzar a hacer concesiones para finalmente obtener una casa.
«Las personas no entran al mercado esperando obtener todo lo que desean», dice Michael Martirena, agente de bienes raíces de Compass Florida. «Esto resulta en ofertas y ofertas en propiedades menos deseables y mantiene el inventario escaso en varios puntos de precio». Además, casi el 30% de todos los listados se vendieron por encima del precio de venta en diciembre de 2023, según Zillow. Solo el 16% de los listados tuvieron recortes de precios, que fue la participación más baja desde abril de 2022.
3 – Aumento de los valores de las viviendas y las tasas de interés hipotecario
Las tasas hipotecarias alcanzaron su máximo en varias décadas a finales del año pasado, mientras que los precios de las viviendas aumentaron cada mes, según el índice Case-Shiller. A su vez, el pago hipotecario típico aumentó un 7,5% interanual en diciembre de 2023, según Zillow.
Pero lo que es aún más sorprendente es que la cifra es un 106,5% más alta que el promedio de la pandemia. Hoy en día, la vivienda típica en EE. UU cuesta $344,000 y tiene un pago mensual de hipoteca de $1,790, suponiendo un pago inicial del 20%, según Zillow. Pero ahora que la Reserva Federal está reduciendo su ritmo en las próximas subidas de tasas de interés, es más probable que las tasas hipotecarias se estabilicen. A su vez, este bloqueo de tasas debería aflojar su agarre en los vendedores, dice Divounguy, lo que llevará a una mayor actividad en el mercado.
“Más de uno de cada cinco propietarios está considerando vender, en comparación con el 15% de hace un año”, dice. «Los propietarios están sentados en un gran capital -los valores de las viviendas han aumentado un 41% en todo el país desde 2019- y aproximadamente el 70% de los vendedores dan la vuelta y compran otra vivienda».
